Ո՞ր գործոններն են ազդում բնակարանների գների վրա և ի՞նչ դինամիկա կա. փորձագետների գնահատականը
Հայաստանում անշարժ գույքի շուկան վերջին տարիներին շարունակում է մնալ ամենաակտիվ և միաժամանակ ամենաքննարկվող ոլորտներից մեկը։ 2020 թվականից մինչև այս պահը Երևանում մոտ 75 տոկոսով աճել են բնակարանների գները, փաստում են փորձագետները:
Tert.am-ը թեմայի շուրջ խոսել է տնտեսագետ Հրանտ Միքայելյանի հետ՝ բնակարանների գնի աճի վրա ազդող տնտեսական գործոնների և ներգաղթի ազդեցության մասին:
«Գների վրա որպես հիմնարար գործոն ազդում է պահանջարկ-առաջարկը, իսկ պահանջարկի վրա ազդում են սոցիալական փոփոխությունները, նորաստեղծ ընտանիքների քանակը և նրանց ակնկալիքը առանձին բնակարան ունենալու, ինչպես նաև բնակչության դինամիկան: Առաջարկի վրա ևս ազդում են գները՝ երբ գինը ցածր է, մարդիկ կարող են որոշել, որ չարժե բնակարան վաճառել:
Նմանատիպ ձևաչափով աշխատում է նաև առաջնային շուկայի միտումը, նորակառույցների պարագայում ևս գները կարևոր գործոն են, պահանջարկը քիչ թե շատ նույն գործոններով է պայմանավորված, բայց ավելանում են ևս մի քանի գործոններ, գումարվում է բնակարանի կառուցվող ինքնարժեքը: Գների վրա ազդում է նաև շինանյութի արժեքը, աշխատանքային շուկայի գները, դրա համար շինարարական աշխատանքների մեջ ներգրավվում են հնդիկ միգրանտներին: Վերջին հաշվով ամեն ինչ գալիս է նրան, թե ինչքան մարդ է ցանկանում և կարողունակ գնել բնակարան, և ինչքա՞ն հասանելի վաճառվող բնակարաններ գոյություն ունեն»,- նշում է նա:
Հարցին, թե արդյո՞ք ներգաղթը ազդել է շուկայի վրա, Հրանտ Միքայելյանը պատասխանեց, որ թեև Հնդկաստանից մոտ 18,000 միգրանտ կա, բայց նրանց «ճնշումը» բնակարանային ֆոնդի վրա այդքան էլ բարձր չէ:
«Մենք ունեցել ենք աշխատանքային ներգաղթ Հնդկաստանից, բայց նրանց մեծամասնությունը չի պլանավորում Հայաստանում մնալ, պլանավորում են այստեղ գումար աշխատել, ապրում են վարձով բնակարաններում, ընդ որում՝ իրենց պահանջմունքները ավելի ցածր են, մի քանի հոգով վարձում են մեկ բնակարան: Այնուամենայնիվ, նրանք վարձակալության շուկայի վրա ինչ-որ չափով ազդում են»:
Հրանտ Միքայելյանը շեշտում է՝ Ռուսաստանից ներգաղթյալների թիվը 50,000-55,000 է, նրանց մեծամասնությունն ապրում է վարձով, թեև փոքր մասն արդեն սկսում է բնակարաններ գնել: Նշում է՝ իրենք ևս եկել են մնալու անհայտ ժամանակով, բայց մնացին Հայաստանում, վարձակալության շուկայի վրա ազդեցություն ունենում են, դրա համար էլ 2022 թվականի ընթացքում տան վարձերը կտրուկ աճեցին: Իր խոսքով՝ երրորդ գործոնը Արցախից բռնի տեղահանված մարդիկ են, ովքեր մեծամասամբ իրենց բարեկամների տներում են բնակվում, ու նրանց ազդեցությունն ուրիշ է, իրենք շուկայից շատ բնակարան չեն վարձել, քանի-որ նման ֆինանսական հնարավորություն չեն ունեցել:
Հրանտ Միքայելյանն ասում է՝ գների ակնկում կարող է տեղի ունենալ միայն Հայաստան եկած միգրանտների կամ հայաստանցիների արտագաղթի պայմաններում: Այնպես որ, կարող ենք ենթադրել, որ գները դեռ կշարունակեն աճել:
Բնակարանների գնային աճի վիճակագրական փոփոխությունների մասին խոսեցինք նաև տնտեսագետ Աղասի Թավադյանի հետ, ով նշեց, որ վիճակագրությունն այնքան էլ հուսադրող չէ, բայց վերջին 1,5 տարվա ընթացքում Կենտրոն և Արաբկիր վարչական շրջանների նորակառույցների բնակարանների գները թեթևակի անկում են ապրել:
«Ամենամեծ արհեստական պահանջարկի տարրի ստեղծումը 2024 թվականի վերջին եկամտահարկի հետ վերադարձի օրենքի փոփոխությունն էր, այն մարդիկ, ովքեր 2025-2026 թվականին պետք է բնակարան գնեին, շտապեցին ու գնեցին 2024-ին: Մտահոգության աղբյուր է առաջացնում այն, որ 2025 թվականին իրավաբանական անձանց կողմից վաճառված բնակարանները անշարժ գույքի շուկայում 6 անգամ ավելի շատ են եղել, քան գնումները, նշանակում է՝ տեղի է ունեցել կապիտալի որոշակի արտահոսք»:
Աղասի Թավադյանը շեշտում է՝ 2018-2025 թվականը հիփոթեքային վարկերի տեսակարար կշիռը 3 անգամ աճել է, սա մեծացող ֆինանսական ռումբ է, որը մեր շուկայի տակ դրված է ու ցանկացած արտաքին ազդակի դեպքում կարող է պայթել: Նշում է՝ մեր հարևան Իրանում կատարվող իրադարձությունները կարող են արագացնել այս ամենը, քանի-որ Իրանը ռմբակոծում է Դուբայը, իսկ Դուբայի ու Արաբական Էմիրություների խոստումն էր ներդրողների համար «ֆինանսական դրախտ» հանդիսանալ, այժմ տեսնելու ենք Դուբայից կապիտալի արտահոսք: Այս պատերազմի ֆինանսական անորոշության աստիճանի դաշտը կարող է զգալիորեն հարվածել մեր ֆինանսական համակարգին:
